キーワード解説 原状回復工事とは

原状回復工事とは、契約満了や閉店に伴い退去する際に借りた当時の状態に戻すことを指し、内装解体工事に加えて、修繕までが範囲です。

例えば、店舗やオフィスを借りたときがスケルトンの状態であればスケルトン状態に戻します。
一方、借りたとき既に何らかの柱や設備があった場合はそれらを残し、借主が自己都合で設置した造作物や設備機器は全て撤去しなければなりません。
電源工事や配線工事を行った場合、それも元の通りにする必要があります。
また、賃貸借契約書に原状回復工事後の仕上げ工事まで行うよう求められている場合は、それも義務になります。

自分でできる原状回復 店舗・テナントと、個人向けの違い

住居用物件は、貸主に原状回復の負担義務があります。
これは、住居用物件は内装工事や造作を行わないことがほとんどであり、通常消耗や経年劣化がある程度予想できるため、月々の家賃に通常消耗などの補修費用を含めることが可能だからです。

その一方、店舗やオフィス等は、大幅な内装工事を行うことが多いことや使用状況が業態によって異なることから、退去時にどの程度の劣化・消耗が起こるか予想がつきにくいのが特徴です。
そのため補修費用を家賃に含めることが困難であり、原状回復工事を借主の負担で行うことが義務となっています。

中を空にするというだけではない 内装解体、スケルトン化との違い

スケルトン工事
構造体以外のものをすべて解体し、内部が何もない状態にすることです。
間仕切りや柱、天井や床、水道配管、電気配線、その他設備をすべて撤去し、骨組みだけの状態にすることを指します。

内装解体工事
店舗やオフィスなどの内装部分を解体・撤去する作業を指し、テナントオーナーや管理会社に明け渡す際に行う原状回復工事の一部です。
また、原状回復工事に伴うもののみではなく、店舗やオフィスのリニューアルの際に間仕切りやクロス、床材、造作物を部分的に解体・撤去する作業も内装解体工事に含まれます。

店舗・テナント・オフィスなど 対象となる業態・店舗とは？

ここではナンセイで実際に対応した実績のある業態をいくつかピックアップして紹介します。店舗・テナントの原状回復工事については原則全業態について対応しています。配線・機器の対応等高い専門性を求められる現場もナンセイには実績がありますので、他社にて対応不可とされた現場でも、まずはご相談いただきたいと思います。

飲食店
個人様・チェーン店舗様問わず、様々な飲食店に対応しています。

アパレル
衣料品など数多くの商品が展示されている店舗テナントも対応します。

理髪店・美容室
各種機器の取り外しや配線関係の対応が重要な原状回復工事になります。

医院・各種治療院
専門機器の多いこういった業態についても原状回復工事実績があります。

テナント各種
上記の各種業態を含む商業ビル等に入店の各種テナント対応します。

事務所・オフィス
お店だけでなく、企業のオフィス・事務所の原状回復工事も行っています。

発注は関係者であればどなたでも どういった方からの依頼があるか

実際に原状回復工事のご依頼をいただくのは以下の2つの形があります。

店舗・テナントの出店者様
基本的には実際に出店されていた企業様・個人様からの発注が主になります。原状回復工事には大きく、閉店による場合と改装・リニューアルのための事前準備という2つの目的があります。いずれも店舗様都合によるもののため、原則としては出展者様にご発注いただくことになります。

ビル・建物の管理会社・オーナー様
何らかの事情により店舗・テナント出店者様が原状回復工事を発注できない場合があります。その場合はビル・建物の管理会社様やオーナー様からご発注をいただくことも可能です。お気軽にご相談いただきたいと思います。

テナントは工事時間も重要 事前準備の重要性

賃貸借契約書内に記載の原状回復工事の範囲や工事業者を確認しておきましょう。
合わせて、貸主と借主間で工事範囲や内容を打合せしておくことも重要です。
原状回復工事を行う業者は、貸主の指定業者とすることがほとんどですが、指定の施工業者との間で工事のスケジュールや見積金額面で合意が取れない場合も考えられるので、その際は指定業者以外への依頼が可能か貸主へ確認を取りましょう。

また、例えば物件を借りた時がスケルトンであっても次に入る店舗や利用者が決まっている場合、そのことを考量したうえである程度設備等を残しておいたほうが良いと判断される場合もあるので、工事範囲に関しても貸主と借主で意見のすり合わせをし、両者合意の上で進めることがポイントです。

現地調査、工事後処理も含めた 原状回復工事の流れ

店舗・テナントの原状回復工事は事前準備の重要性が非常に高いです。限られたスケジュールの中で、様々な配線や機器が混在する空間を対象とするため、事前に調査を行い、手順を点検し、リスク・トラブルの想定を十分に検討しその対策まで発注主様とご相談させていただき、工事に進んでいきます。当社でのおおよその流れをご紹介させていただきます。

原状回復工事の流れを見る

直接発注すると安くなる理由も 費用の考え方

費用は業態、テナントの規模、工事内容により大きく異なります。 費用を抑えるためにも、事前に貸主側と工事業者や工事内容をすり合わせ、見積を取ることおすすめします。

見積算出に当たり、現地調査を依頼しその際には立会をして工事範囲の指定をすることも重要です。

きちんと対応、安心の引き渡し 後処理・マニフェストへの対応

内装解体工事によって発生した産業廃棄物は適正に処理をしなければなりません。万が一、産業廃棄物の処理を依頼した業者が不法投棄などの不適切処理をしてしまうと、罰則を受けてしまいます。

解体業者が不適切な業者に処理を依頼していないかどうかも含めて確認が大事あり、マニフェストと呼ばれる管理表を解体業者に提出してもらうようにすることをお勧めします。

施工会社・関係者間でしっかりチェック よくあるトラブル

居抜き物件として入居した場合でも、退去するときはスケルトン返しをしなければならないこともあります。それは前の借主から引き継いだ時に、原状回復義務も引き継ぐためです。
退去時のトラブルを防ぐため、契約する前に賃貸借契約書の特約内容を確認することが重要です。 また、原状回復工事の必要が生じた時点で、工事範囲や内容に関して貸主に確認をとるようにすることでトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

原状回復工事は退去日までに終わらせなければいけません。
工事開始までに、見積、打合せ等に時間を要するので、退去が決まった時点で早前に取り掛かることをお勧めします。
万が一、退去日までに完工していない場合、追加で費用が発生する可能性もあるので注意が必要です。 原状回復工事を行う業者は原則貸主が指定します。
貸主の許可を取らずに、他の業者へ依頼しトラブルになったケースも少なくありません。
相見積もりを取る場合も必ず事前に貸主に相談をするようにしてください。

コストパフォーマンスで選ぶならナンセイ まとめ

株式会社ナンセイは内装解体工事を専門としてそのノウハウを培ってきました。現在は業務の範囲を拡大し、内装解体から、その結果輩出される鉄スクラップ・産業廃棄物の買取・処理までオールインワンで行っています。 そうした中で、原状回復工事についても実績を積み上げてきました。根本の解体がしっかりできるからこその質の高い原状回復工事につながります。 店舗・テナントの原状回復工事をお考えの際は、ぜひ株式会社ナンセイにご相談下さい。